Кадастровый учет, особенности постановки и внесения изменений в Кадастр ЕГРН.

Кадастровый учет – это сложная государственная система, которая создана с целью собирать, актуализировать и хранить данные об объектах недвижимости, их владельцах, основных характеристиках, является составляющей Росреестра. Сегодня согласно законодательным нормам ни одна сделка с недвижимостью не может быть совершена, если нет соответствующих свидетельств из кадастрового учета ЕГРН. Кроме того, налоги на имущество рассчитываются на основе этих же данных. Поэтому очень важно подобные документы, записи изначально оформлять правильно. В особенности это касается постановки объектов на учет, своевременного внесения изменений вКадастр недвижимости. Иными словами, если ваш объект недвижимости, будь то квартира, земельный участок, дом, нежилое помещение, офис, гараж, или даже газопровод, не стоит на кадастровом учете, или вы не внесли изменения после перепланировки или реконструкции в кадастровый учет-вы не можете распоряжаться своим объектом недвижимости, зарегистрировать право собственности или произвести куплю-продажу, дарение, сдачу в долгосрочную аренду. Оформить это самостоятельно попросту невозможно, поскольку необходим лицензированный кадастровый инженер, да процедура достаточно сложная, самым правильным и выгодным вариантом будет обращение в специализированную компанию, имеющую штатных кадастровых инженеров и юристов по недвижимости, занимающуюся изготовлением тех. планов, постановкой на кадастровый учет а также внесением изменений в ЕГРН.

Постановка на учет

Регистрация данных в Кадастре требуется во время любой сделки с недвижимостью. Даже если это какой-то небольшой объект для проведения купли-продажи необходимо будет сначала зарегистрировать его в кадастровом учете ЕГРН. Кроме того, правильно внесенная запись в Кадастре – это надежнейшая гарантия от проблеми судебных издержек на будущее. Если все сделано верно, постановка на кадастровый учет станет лучшей защитой прав собственников и покупателей.

Ставить на кадастровый учет можно два типа объектов: не учтенные и ранее зарегистрированные. И в том и в другом случае потребуется для начала подготовить пакет документов. 

В стандартном случае постановки объекта на учет необходимо подготовить:

• правоустанавливающие документы на собственность;
• технический или межевой план;
• разрешения на пользование участком, когда дело касается земельных правоотношений;
• в случаях нового строительства-разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию;

Но, как правило, этого бывает недостаточно. К примеру, если участок имеет границы с территориями других объектов, потребуются протоколы согласования документации и планов с их владельцами. Сами планы должны быть составлены грамотно, у кадастровых инженеров существуют собственные стандарты и правила, неизвестные большинству других специалистов. Составить межевой план и техническое описание даже пустого участка земли непросто, подобные экспериментальные самодельные чертежи с геодезическими координатами, имеющими ошибки, всегда приостанавливаются вКадастре, а процесс постановки на учет существенно затормаживается. Зачастую с объектами капитального строительства проблем не меньше чем с землей, обыденной причиной тому привлечение кадастрового инженера из другого региона с целью сэкономить, но их проблема в незнании специфики кадастрового учета Московского региона, итог-приостановка, а затем и отказ. И это главные причины, почему следует сразу, не тратя время и деньги, обратиться в Московскую кадастровую компанию со стажем.

В вопросе постановки объекта на учет существует немало исключений и так называемых сложных случаев. К примеру, зарегистрировать собственность на юридическое лицо сложнее, чем на физическое, а поставить на учет большое по площади нежилое здание будет еще сложнее. Многие объекты недвижимости, построенные много лет назад, имеют нарушения норм градостроительства. К примеру, жилой дом на дачном участке может стоять слишком близко к участку соседей, и это только самый простой пример. Однако это не значит, что такой объект нельзя зарегистрировать, просто потребуется достаточно грамотно обосновать причины отклонений и необходимость регистрации объекта в Кадастре. Сложности могут возникнуть и с постановкой на учет земельных участков в прилесных и всякого рода особых зонах, со сложными границами и контурами.

Самые распространённые ошибки в процессе постановки на учет объектов недвижимости:

• неполный пакет документов;
• неверно составленное заявление;
• неверные технические планы;
• неполные или неверные сведения в различных архивах.
• разрешительная документация разрешающих органов имеет неточности или истек срок;

Часто на устранение подобных ошибок уходит год или даже больше. Каждое отклонение от правил приводит к приостановке процесса или вообще к отказу в кадастровом учете Росреестра. Причем даже не смотря на существующие правила, Кадастр не всегда точно и полно описывает свои замечания и причины приостановки. Практика специализированных фирм по работе с Кадастровым учетом Росреестрпоказывает, что при профессиональном подходе срок можно сократить от трех месяцев до двух недель в сложных случаях постановки на учет, даже получив приостановку.

Внесение изменений

Многие собственники считают, что действия с недвижимостью, находящейся в их собственности, - это исключительно личное дело. С необходимостью восстановления соответствия Реестра фактическому состоянию объекта большинство сталкивается только во время оформления сделок, наследования, дарения, долгосрочной аренды, и так далее. Однако впоследствии на это уходит гораздо больше времени и сил, а срочные сделки вообще могут оказаться под угрозой срыва. Поэтому стоит помнить, что Кадастр содержит максимально подробные сведения об объектах и они всегда должны поддерживаться в актуальном состоянии. Вывод прост: если произошли изменения характеристик объекта капитального строительства(квартира, нежилое помещение, дом, здание), или земельного участка- необходимо не затягивая внести изменения в кадастровый учет ЕГРН, так как в дальнейшем невозможно будет продать, подарить или сдать в долгосрочную аренду объект недвижимости.

Наиболее распространенный случай внесения изменений в ЕГРН – это регистрация перепланировок, пристроек, или реконструкции. Как и в случае с новыми объектами, собственник может столкнуться с тем, что не все технические нормы были им соблюдены. В таком случае лучше не рисковать и сразу обращаться в специализированную компанию, которая будет от начала до конца заниматься процессом внесения изменений в кадастровый учет, от момента измерений и изготовления технического или межевого плана, до получения выписки из ЕГРН с уже с внесенными изменениями как в кадастровый учет так и раздел права ЕГРН.

По своей сути процедура изменения данных в ЕГРН почти ничем не отличается от постановки на учет. Понадобятся все те же документы и заявление. По срокам также. Но и за это время Кадастр может успеть найти ошибки и приостановить регистрацию объекта если найдет изъяны в предоставленных документах или техническом плане.

Заключение. Поставить объект на кадастровый учет или внести изменения в Кадастр недвижимости Росреестра достаточно не простая задача, и если вы не хотите получать приостановки и отказы, лучше обратиться в специализированную фирму по оформлению недвижимости, имеющую опытных кадастровых инженеров и профессиональных юристов по недвижимости.